Rynek pierwotny czy wtórny na inwestycję w mieszkanie na wynajem?

Na zakup nieruchomości  w celach inwestycyjnych ma wpływ wiele czynników. W tym artykule przeanalizujemy plusy i minusy zakupu mieszkania na wynajem z rynku pierwotnego i z rynku wtórnego.

“Rynek pierwotny” oznacza nowe, nieużywane mieszkania, powstałe na skutek przeprowadzenia przedsięwzięcia deweloperskiego. Podpisując umowę na zakup mieszkania z rynku pierwotnego jedną ze stron jest zawsze inwestor w postaci dewelopera bądź spółdzielni. W tym przypadku mamy do czynienia z różnymi etapami realizacji inwestycji przy zakupie. Gdy nam się nie spieszy, możemy się zdecydować na zakup tzw. “dziury w ziemi”. Mamy wtedy możliwość zaaranżowania wnętrza (m.in. usytuowania ścian działowych w mieszkaniu) według swoich wizji i oczekiwań.

“Rynek wtórny” oznacza mieszkania, które w momencie trafienia do sprzedaży są w posiadaniu innego właściciela, którym może być osoba fizyczna lub prawna. Rynek wtórny określa się często jako rynek nieruchomości używanych czy rynek mieszkań “z drugiej ręki”. Mieszkania na rynku wtórnym są w większości przypadków wykończone i urządzone. Niemniej jednak nierzadko musimy się liczyć z koniecznością przeprowadzenia remontu. Często jest to dość kosztowne, gdyż mniejszy jest koszt wykończenia mieszkania w stanie deweloperskim w stosunku do kosztu generalnego remontu mieszkania “z drugiej ręki”, na który składa się również demontaż mebli kuchennych i ich wywiezienie oraz chociażby skucie płytek. Warto również dodać, że opłaty administracyjne są w przypadku mieszkań z rynku wtórnego zdecydowanie wyższe niż w przypadku mieszkań od dewelopera m.in. ze względu na fundusz remontowy.

Rynek pierwotny - wady i zalety

Rynek pierwotny ma tę niewątpliwą zaletę, że kupujemy nowe, niezamieszkałe dotąd przez nikogo mieszkanie. Kupując na etapie “dziury w ziemi” bądź w dalszych fazach budowy mamy wpływ na układ funkcjonalny mieszkania. Możemy wprowadzić własne zmiany w rozkład mieszkania. 

Kupując na wczesnym etapie mamy również do czynienia z rozłożeniem płatności na raty. Nie płacimy za całość od razu. Nowe mieszkania z rynku pierwotnego budowane są z wykorzystaniem nowoczesnych i energooszczędnych technologii, często w bardzo atrakcyjnej formie architektonicznej. Często mamy do czynienia z udogodnieniami w postaci wideodomofonów, monitoringu, rowerowni, przestronnych tarasów, windy (nawet już w 3-kondygnacyjnych budynkach). W tym temacie mieszkania z “wielkiej płyty” pozostawiają wiele do życzenia. Deweloperzy oferują coraz częściej bardzo funkcjonalne i przemyślane układy mieszkań oraz starannie zaprojektowane oraz wykonane części wspólne, m.in. garaże podziemne. Rynek pierwotny oznacza również lepiej dostosowaną do potrzeb niepełnosprawnych infrastrukturę. Nowe osiedla mają funkcjonalną oraz spójną architekturę. Dysponują nierzadko bezpiecznymi i ciekawymi placami zabaw oraz zamkniętym terenem. Patrząc z punktu widzenia potencjalnego najemcy mieszkania z rynku pierwotnego wydają się być ciekawszym rozwiązaniem. Wykańczając mieszkanie z “wielkiej płyty” nawet w najwyższym możliwym standardzie i tak nie unikniemy niesmaku z części wspólnych, klatek schodowych itp. Rynek pierwotny oznacza też większy prestiż. Czynsze za najem mieszkań z rynku pierwotnego są wyższe, więc mamy do czynienia z innym klientem docelowym, kupując mieszkanie w celach inwestycyjnych na wynajem. Najemcami w takim przypadku są osoby w dobrej sytuacji finansowej, o dość zbliżonym profilu - raczej młodzi, dobrze sytuowani single oraz młode małżeństwa.

Czy mieszkania od deweloperów są droższe? Moim zdaniem nie. Wyjaśnienie jest proste. Od dewelopera dostajemy fakturę VAT 8%. Dla osób prowadzących działalność lub inna formę profesjonalnego biznesu to jest jak 8% rabatu. Vat możemy sobie odliczyć i skompensować z przyszłymi przychodami. 

Dla odmiany mieszkania z drugiej ręki najczęściej sprzedawane są bez VAT i zamiast kwoty do odliczenia dostajemy “w prezencie” PPC w wysokości 2% do dodatkowej zapłaty.

Rynek pierwotny ma również swoje wady. Do których zalicza się m.in. lokalizacja inwestycji. W większości polskich miast nowe mieszkania budowane są w znacznej odległości od centrum. Dzieje się tak ze względu na to, że centra miast są już w większości gęsto zabudowane i nawet jeśli uda się deweloperowi znaleźć działkę zlokalizowaną bliżej centrum, cena za nią jest bardzo wysoka, co przekłada się potem na wyższą cenę metra kwadratowego mieszkania. Kolejną wadą mieszkań z rynku pierwotnego jest długi czas oczekiwania na mieszkanie. Mieszkania atrakcyjne inwestycyjnie (czyli kawalerki i małe mieszkania 2-pokojowe) “wyprzedają” się często na etapie tzw. “dziury w ziemi”. Czas oczekiwania na takie mieszkanie może wynieść nawet roku lub dwa lata. W związku z tym, że dużo inwestycji prowadzonych jest w znacznej odległości od centrum, może pojawić się również problem z infrastrukturą użytkową, tj. z brakiem szkół, przedszkoli, przychodni, szpitali w bliskiej odległości oraz problem komunikacyjny w postaci braku dostępu do transportu zbiorowego (autobus, tramwaj), a niekiedy nawet może się to wiązać nawet z brakiem utwardzonych dróg dojazdowych.

Rynek wtórny - wady i zalety

Chociaż mogłoby się wydawać, że w porównaniu do rynku pierwotnego rynek wtórny jest mało atrakcyjny, ma on też swoje bezkonkurencyjne zalety. Dwoma najważniejszymi jego atutami są ogrom ofert oraz lokalizacja nieruchomości. Na rynku wtórnym znaleźć możemy dużo ciekawych ofert w idealnych inwestycyjnie lokalizacjach. Mamy do czynienia z szerokim spektrum propozycji od klimatycznych mieszkań w stylowych kamienicach przez lokale w “wielkiej płycie” do luksusowych apartamentów. Za dobrą lokalizacją mieszkań z rynku wtórnego idzie również rozwinięta infrastruktura w postaci przedszkoli, szkół, aptek czy sklepów osiedlowych oraz świetna komunikacja (dostęp do tramwaju czy autobusu). 

Kupując mieszkanie z rynku wtórnego kupujemy “gotowy produkt” (chociaż nierzadko do remontu). Ale lokal jest już istniejący, wybudowany, co na rynku pierwotnym jest coraz trudniej osiągalne. Nie jesteśmy skazani na zakup “kota w worku”. Niebywałym plusem mieszkań w “wielkiej płycie” jest bardzo atrakcyjne i przemyślane usytuowanie poszczególnych bloków oraz znaczące odległości między blokami i duża powierzchnia terenów zielonych na takich osiedlach. Niestety odległości między blokami na rynku pierwotnym są znacząco mniejsze. Często mieszkania usytuowane są “okno w okno”. Bardzo dużym atutem mieszkań z rynku wtórnego konfrontując je z mieszkaniami proponowanymi przez deweloperów są mieszkania na parterze, które najczęściej w mieszkaniach “z drugiej ręki” są wyniesione ponad poziom ulicy tzw. “wyższy parter”, co dodaje mieszkaniu intymności. Natomiast deweloperzy obecnie stosują najczęściej rozwiązanie w postaci parteru usytuowanego na poziomie ulicy (chodnika) nierzadko z dużymi oknami. 

Niestety rynek wtórny ma również wiele wad. Kupując mieszkanie “z drugiej ręki” musimy się liczyć z wyższymi kosztami remontu oraz z niespodziewanymi wydatkami. Znacząca większość lokali “z drugiej ręki”, zwłaszcza tych wybudowanych w starszych technologiach, to mieszkania mniej funkcjonalne oraz droższe w utrzymaniu (wyższe czynsze administracyjne). 

Wysokość opłat notarialnych i kosztów sądowych jest taka sama dla rynku pierwotnego i wtórnego. Jednak decydując się na zakup mieszkania “z drugiej ręki” musimy być przygotowani na dodatkowy koszt w postaci podatku od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2% wartości rynkowej mieszkania. Przy obecnych cenach mieszkań stanowi to niestety znaczącą kwotę. 

Zatem co wybrać?

Na to pytanie nie ma jednoznacznej odpowiedzi. Wszystko zależy od sytuacji na rynku na dzień podjęcia decyzji o zainwestowaniu w mieszkanie na wynajem. Należy przeanalizować warunki brzegowe inwestycji (w tym dostępny budżet oraz nasze potrzeby i oczekiwania) i odnieść je do ofert. Trzeba przeprowadzić czystą kalkulację. Jedno jest pewne - nie ma na co czekać. Im szybciej zaczniemy działać, tym szybciej inwestycja zacznie “pracować”, a o to przecież chodzi w inwestowaniu pieniędzy.