Najem instytucjonalny, okazjonalny i tzw. “zwykły”

Właściciel, który planuje wynająć mieszkanie, może wybrać: umowę najmu okazjonalnego, instytucjonalnego lub umowę zawieraną na zasadach ogólnych (tzw. “zwykłą”). Każde z tych rozwiązań charakteryzuje się różnymi uwarunkowaniami. 

Z dniem 11 września 2017 r. na skutek nowelizacji obowiązujących przepisów związanej z wejściem w życie ustawy o Krajowym Zasobie Nieruchomości, wprowadzono zmiany do regulacji prawnych dotyczących umowy najmu zawartych w ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Zmiany te mają znaczący charakter w branży. Zmieniły się nie tylko dotychczasowe zasady najmu okazjonalnego, ale została również wprowadzona nowa instytucja najmu instytucjonalnego. Stosowanie owych zmian do regulacji prawnych może ułatwić pozbycie się byłego najemcy, który nie chce dobrowolnie opuścić lokalu.

Przedmiot najmu

Zarówno w przypadku najmu okazjonalnego jak i najmu instytucjonalnego przedmiotem najmu może być wyłącznie lokal mieszkalny. Jeżeli Wynajmujący zamierza wynająć lokal niemieszkalny pozostaje mu opcja umowy zawieranej na zasadach ogólnych (tzw. “zwykły” najem).

Najemca

Najemcą w przypadku najmu okazjonalnego i instytucjonalnego może być wyłącznie osoba fizyczna. Jeżeli natomiast chodzi o najem “zwykły” najemcą może być każda osoba fizyczna, osoba prawna lub jednostka organizacyjna niebędąca osobą prawną.

Wynajmujący

Umowę najmu okazjonalnego od umowy najmu instytucjonalnego odróżnia przede wszystkim osoba wynajmującego. W przypadku najmu okazjonalnego wynajmującym może być wyłącznie osoba fizyczna, która nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali. Natomiast przy najmie instytucjonalnym wynajmującym może być tylko podmiot, który prowadzi działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali. Jeśli chodzi o najem “zwykły” osobą wynajmującego jest każda osoba fizyczna, osoba prawna lub jednostka organizacyjna niebędąca osobą prawną, niezależnie od tego czy prowadzi działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali, czy też nie. Zatem ten zakres jest najszerszy.

Forma umowy

Zarówno jeśli chodzi o najem okazjonalny jak i najem instytucjonalny, umowa najmu powinna zostać sporządzona w postaci pisemnej pod rygorem nieważności. Natomiast jeśli chodzi o najem “zwykły” umowa najmu nieruchomości lub pomieszczenia na czas dłuższy niż rok powinna być zawarta na piśmie. W przypadku niezachowania tej formy uznaje się umowę za zawartą na czas nieoznaczony.

Czas trwania

Jeżeli chcemy sporządzić umowę najmu na czas nieoznaczony musimy się zdecydować na umowę zawieraną na zasadach ogólnych (tzw. “zwykłą”). Jeśli chodzi o najem “zwykły” czas trwania umowy może być również oznaczony. W przypadku najmu okazjonalnego czas trwania umowy musi być oznaczony, jednak nie może być dłuższy niż 10 lat. Umowa najmu instytucjonalnego charakteryzuje się czasem oznaczonym, jednak może być on dłuższy niż 10 lat.

Kaucja

Ustalenie wysokości kaucji jest dla wynajmującego kluczowe, zabezpiecza ona bowiem częściowo jego interesy. Zazwyczaj jest to wysokość miesięcznego czynszu. Zapisy ustawowe regulują maksymalną wysokość kaucji, która w przypadku najmu okazjonalnego i instytucjonalnego nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy. W przypadku “zwykłej” umowy najmu lokalu mieszkalnego maksymalna wysokość kaucji jest określona w przepisach ustawy o ochronie praw lokatorów i nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu.

Wypowiedzenie umowy przez wynajmującego

Zgodnie z zapisami ustawy o ochronie lokatorów w przypadku najmu okazjonalnego i instytucjonalnego wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu w przypadkach, o których mowa w art. 11 ust. 2 pkt 1-3 ww.ustawy. Natomiast w przypadku umowy zawieranej na zasadach ogólnych (tzw. “zwykłej”) wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu we wszystkich przypadkach wskazanych w art. 11 ustawy o ochronie lokatorów. Dotyczy to jednak wyłącznie umowy najmu lokalu mieszkalnego.

Załączniki do umowy

Zarówno w przypadku najmu okazjonalnego jak i najmu instytucjonalnego konieczna jest wizyta u notariusza. 

Obowiązkowymi załącznikami do umowy najmu okazjonalnego są:

1. Oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu;
2. Wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu;
3. Oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, o którym mowa w pkt 2, o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu.

W przypadku najmu instytucjonalnego konieczne jest jedynie załączenie do umowy oświadczenia najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu oraz przyjął do wiadomości, że w razie konieczności wykonania powyższego zobowiązania prawo do lokalu socjalnego ani pomieszczenia tymczasowego nie przysługuje. Nie ma konieczności uzyskania od najemcy wskazania innego lokalu, do którego ten ma się wyprowadzić po wygaśnięciu umowy najmu oraz nie ma potrzeby uzyskania oświadczenia od właściciela innej nieruchomości o przyjęciu najemcy pod swój dach. 

Jeśli chodzi o najem “zwykły” brak jest obligatoryjnych załączników do umowy i nie jest konieczna wizyta u notariusza.

Zgłoszenie do urzędu skarbowego

Jeśli chodzi o najem instytucjonalny oraz “zwykły” brak jest obowiązku zgłoszenia do urzędu skarbowego. Natomiast w przypadku najmu okazjonalnego fakt zawarcia umowy najmu okazjonalnego lokalu należy zgłosić naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania wynajmującego w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu.

Podsumowując, przytoczone powyżej 3 typy umów najmu mają zarówno wiele podobieństw jak i różnic. Decydując się na konkretny typ umowy strony umowy (a w szczególności wynajmujący, bo to zazwyczaj po jego stronie stoi zaproponowanie wzoru umowy do podpisania) powinny się zastanowić, jaki jest cel umowy oraz jakie mają możliwości prawne. Należy pamiętać, że umowa ma służyć porozumieniu i ma zabezpieczyć interesy obu stron.

Artykuł przygotowano w oparciu o zestawienie tabelaryczne radcy prawnego Marcina Witkowskiego [ magazyn Strefa Nieruchomości nr 11 luty-kwiecień 2021].